1. 房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)證券化
是合法的。
所謂房地產(chǎn)證券化，就是將房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)變成有價證券形式。房地產(chǎn)證券化把投資者對房地產(chǎn)的直接物權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟凶C券性質(zhì)的權(quán)益憑證，即將直接房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化為證券投資。從理論上講，房地產(chǎn)證券化是對傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資的變革。它的實(shí)現(xiàn)與發(fā)展，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)和有價證券可以有機(jī)結(jié)合。房地產(chǎn)證券化實(shí)質(zhì)上是不同投資者獲得房地產(chǎn)投資收益的一種權(quán)利分配，是以房地產(chǎn)這種有形資產(chǎn)做擔(dān)保，將房地產(chǎn)股本投資權(quán)益予以證券化。其品種可以是股票、可轉(zhuǎn)換債券、單位信托、受益憑證等等。
2. 房地產(chǎn)融資證券化
原則上，abs融資成本投資項(xiàng)目所附的資產(chǎn)只要在未來一定時期內(nèi)能帶來德定可靠的現(xiàn)金收人，abs融資成本都可以進(jìn)行^IJ融資。能夠帶來現(xiàn)金流人最的收人形式有:信用卡應(yīng)收款;地產(chǎn)的未來租金收入;飛機(jī)、汽車等設(shè)備的未來運(yùn)營收人;abs融資成本項(xiàng)目產(chǎn)品的出口貿(mào)易收人;收費(fèi)公路及其他公用設(shè)施收費(fèi)收人;abs融資成本稅收及其他財(cái)政收人等等。
一般情況下，那些代表未來現(xiàn)金收人的資產(chǎn).abs融資成本本身具有很高的投資價值，但由于各種客觀條件的限制，abs融資成本它們無法獲得權(quán)威性資信評估機(jī)構(gòu)授予的較高級別的資值等級。因此，abs融資成本無法通過證券化的途徑在資本市場上籌集項(xiàng)目建設(shè)資金。
通常，abs融資成本將擁有這種未來現(xiàn)金流食所有權(quán)的企業(yè)或公司稱為原始權(quán)益人。abs融資成本原始權(quán)益人將這些未來現(xiàn)金流的資產(chǎn)進(jìn)行估算和信用考核.并根據(jù)資產(chǎn)證券化的目標(biāo)確定要把多少資產(chǎn)用于證券化.最后把這些資產(chǎn)匯集組合形成一個資產(chǎn)池，
3. 住房資產(chǎn)證券化
廣義的資產(chǎn)證券化是指某一資產(chǎn)或資產(chǎn)組合采取證券資產(chǎn)這一價值形態(tài)的資產(chǎn)運(yùn)營方式，它包括以下四類：資產(chǎn)證券化資產(chǎn)證券化(2張)1、實(shí)體資產(chǎn)證券化：即實(shí)體資產(chǎn)向證券資產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，是以實(shí)物資產(chǎn)和無形資產(chǎn)為基礎(chǔ)發(fā)行證券并上市的過程。
2、信貸資產(chǎn)證券化：就是將一組流動性較差信貸資產(chǎn)，如銀行的貸款、企業(yè)的應(yīng)收賬款，經(jīng)過重組形成資產(chǎn)池，使這組資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流收益比較穩(wěn)定并且預(yù)計(jì)今后仍將穩(wěn)定，再配以相應(yīng)的信用擔(dān)保，在此基礎(chǔ)上把這組資產(chǎn)所產(chǎn)生的未來現(xiàn)金流的收益權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)榭梢栽诮鹑谑袌錾狭鲃?、信用等級較高的債券型證券進(jìn)行發(fā)行的過程。
3、證券資產(chǎn)證券化：即證券資產(chǎn)的再證券化過程，就是將證券或證券組合作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，再以其產(chǎn)生的現(xiàn)金流或與現(xiàn)金流相關(guān)的變量為基礎(chǔ)發(fā)行證券。
4、現(xiàn)金資產(chǎn)證券化：是指現(xiàn)金的持有者通過投資將現(xiàn)金轉(zhuǎn)化成證券的過程。狹義定義編輯狹義的資產(chǎn)證券化是指信貸資產(chǎn)證券化。按照被證券化資產(chǎn)種類的不同，信貸資產(chǎn)證券化可分為住房抵押貸款支持的證券化（Mortgage-Backed Securitization,MBS ）和資產(chǎn)支持的證券化（Asset-Backed Securitization, ABS ）。流程編輯概括地講，一次完整的證券化融資的基本流程是：發(fā)起人將證券化資產(chǎn)出售給一家特殊目的機(jī)構(gòu)(Special Purpose Vehicle, SPV) ，或者由SPV 主動購買可證券化的資產(chǎn)，然后SPV 將這些資產(chǎn)匯集成資產(chǎn)池（Assets Pool ），再以該資產(chǎn)池所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為支撐在金融市場上發(fā)行有價證券融資，最后用資產(chǎn)池產(chǎn)生的現(xiàn)金流來清償所發(fā)行的有價證券。舉例簡單通俗地了解一下資產(chǎn)證券化：
A:在未來能夠產(chǎn)生現(xiàn)金流的資產(chǎn)B:上述資產(chǎn)的原始所有者C:樞紐（受托機(jī)構(gòu)）SPVD:投資者過程B把A轉(zhuǎn)移給C，C以證券的方式銷售給D。B低成本地（不用付息）拿到了現(xiàn)金；D在購買以后可能會獲得投資回報；C獲得了能產(chǎn)生可見現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
投資者D之所以可能獲得收益，是因?yàn)锳不是垃圾，而是被認(rèn)定為在將來的日子里能夠穩(wěn)妥地變成錢的好東西。
SPV是個中樞，主要是負(fù)責(zé)持有A并實(shí)現(xiàn)A與破產(chǎn)等麻煩隔離開來，并為投資者的利益說話做事。
SPV進(jìn)行資產(chǎn)組合，不同的A在信用評級或增級的基礎(chǔ)上進(jìn)行改良、組合、調(diào)整。
目的是吸引投資者，為發(fā)行證券。發(fā)展過去有很多資產(chǎn)成功進(jìn)行了證券化，例如應(yīng)收賬款，汽車貸款等，出現(xiàn)了更多類型的資產(chǎn)，例如電影特許權(quán)使用費(fèi)，電費(fèi)應(yīng)收款單，健康會所會員資格等。
但核心是一樣的：這些資產(chǎn)必須能產(chǎn)生可預(yù)見的現(xiàn)金流。
4. 房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)證券化看財(cái)報上的哪些項(xiàng)目
股票操作還是以資金核心為主，無論市場消息滿天飛，莊家機(jī)構(gòu)一般都是提前就獲知這些，對于我們散戶而言不如直接了當(dāng)?shù)母f走，莊家資金怎么做我們怎么做，比如我個人使用的是恒陽財(cái)經(jīng)網(wǎng)的恒陽證券行情軟件機(jī)構(gòu)版，我平時的選股賣股的過程是這樣的：第一步，設(shè)定好莊家大資金抄底活動頻繁的條件，自動篩選出符合這些資金條件股票，第二步，同時再設(shè)置好技術(shù)性支撐壓力的條件，篩選出符合條件的股票，第三步，在最終兩次篩選獲得的即符合莊家資金抄底完畢，且技術(shù)形成支撐的股票，第四步，為數(shù)不多的這些篩選好的股票中，打開5分鐘周期，看它們在5分鐘周期內(nèi)有沒有莊大資金暗中抄底的股票，因?yàn)楣善睗q?；虼鬂q之前比定在前3天內(nèi)一般1天左右會有莊大資金暗中抄底，如果篩選的股票池中有符合5分鐘周期出現(xiàn)莊大資金暗中抄底的股票，全部保留，第五步，在保留的股票中選擇前期漲幅、振幅都比較活躍的，這樣當(dāng)天或次日買入以后的股票漲起來才穩(wěn)才快，漲幅也大，這樣雖然比較保守，但安全性相對更高一些，收益也相對更大一些。
說白了，買股票就是另類投資，凡是投資就需要降低風(fēng)險，增大收益性，上面的選股過程就是這個思路。個人意見僅供參考，希望對你有所幫助吧，如果有幫助就麻煩給分吧，謝謝！
5. 房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)證券化案例
并購重組是一個永恒的主題，但是具體案例對股價的影響是不一樣的。資產(chǎn)注入一般是大股東通過關(guān)聯(lián)交易向上市公司注入資產(chǎn)。
如果股價位于高位，而注入的資產(chǎn)質(zhì)量一般，估值又非常的高，這對于上市公司而言是非常不利的，很多股東就是利用關(guān)聯(lián)交易掏空上市公司的。這樣的例子很多，往往導(dǎo)致股價連續(xù)跌停。這種上市公司以民營公司居多。
股價位于高位，即使大股東注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，只要資產(chǎn)的體量不夠大，股價也可能出現(xiàn)補(bǔ)跌，這就是利好出盡是利空。
但如果股價合理，注入的資產(chǎn)估值不高、資產(chǎn)盈利能力又非常的好，也就是以合理的價格注入游資資產(chǎn)，對于上市公司而言是一個巨大的利好，股價可能迎來連續(xù)的漲停，最典型的就是軍工企業(yè)、央企、地方國資的資產(chǎn)注入，軍工板塊資產(chǎn)證券化率不高，一旦注入優(yōu)質(zhì)的軍工資產(chǎn)，公司基本面會出現(xiàn)很大變化，股價經(jīng)常是連續(xù)漲停。投資軍工企業(yè)最大看點(diǎn)就是資產(chǎn)整合。
另一個是科研院所的改革，目前一些科研院所有上市公司，存在注入資產(chǎn)的預(yù)期，一旦有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入，上市公司盈利能力或出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，股價可能迎來暴漲，這種公司也是可以重點(diǎn)關(guān)注的，
6. 房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)證券化融資方案
一、投資者申請?jiān)趪ＷC券開展融資融券交易的基本條件1、投資者在國海證券申請開展融資融券交易前，在國海證券開立普通證券賬戶時間滿18個月，交易滿6個月。
2、個人投資者在國海證券開立的普通賬戶資產(chǎn)總值應(yīng)達(dá)到人民幣50萬元（人民幣），機(jī)構(gòu)投資者在國海證券開立的普通賬戶資產(chǎn)總值應(yīng)達(dá)到100萬元（人民幣）。
3、證券監(jiān)管機(jī)構(gòu)及國海證券規(guī)定的其它條件。二、投資者申請開通國海證券融資融券交易需要提供的材料投資者在申請開展融資融券交易前需提供以下申請材料：
1、個人投資者需提交的申請材料：個人身份證明材料（身份證或戶口本等），普通證券賬戶卡，以及有關(guān)征信材料（可咨詢所在營業(yè)部）；
2、機(jī)構(gòu)投資者需提交的申請材料：有效的法人營業(yè)執(zhí)照副本或注冊登記證書、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證、法定代表人證明書及身份證原件、法定代表人簽署的授權(quán)委托書、代理人（被授權(quán)人）身份證、普通證券賬戶卡、居住證明，以及有關(guān)征信材料（可咨詢所在國海證券營業(yè)部）。三、國海證券融資融券業(yè)務(wù)操作流程國海證券流程說明：
1、投資者申請：投資者應(yīng)到所在國海證券營業(yè)部申請開通融資融券交易，并提交相關(guān)身份證明材料和征信材料（可咨詢所在營業(yè)部）；
2、資質(zhì)審核、征信：國海證券對投資者的開戶資格進(jìn)行審核，對符合條件的投資者按規(guī)定進(jìn)行征信調(diào)查，并對客戶信用狀況進(jìn)行評估；
3、簽署合同和風(fēng)險揭示書：對通過征信的投資者，在國海證券營業(yè)部簽署《融資融券合同》和《融資融券交易風(fēng)險揭示書》；合同對投資者、證券公司的權(quán)利義務(wù)關(guān)系作出詳細(xì)而明確的規(guī)定。
4、開戶：經(jīng)本國海證券審核后，國海證券營業(yè)部為投資者辦理信用賬戶開戶業(yè)務(wù)，同時投資者到商業(yè)銀行辦理第三方存管簽約。
5、轉(zhuǎn)入擔(dān)保物：投資者可在營業(yè)部柜臺或其他交易通道向信用賬戶轉(zhuǎn)入擔(dān)保物，即投資者通過銀行將擔(dān)保資金劃入信用資金賬戶，將可充抵保證金證券從普通證券賬戶劃轉(zhuǎn)至信用證券賬戶；
6、授信：國海證券根據(jù)投資者信用賬戶整體擔(dān)保資產(chǎn)，評估確定可提供給投資者的融資額度及融券額度；
7、融資融券交易：轉(zhuǎn)入擔(dān)保物后，投資者可進(jìn)行融資或融券交易，包括進(jìn)行融資買入、融券賣出；
8、償還資金和證券：在融資交易中，投資者進(jìn)行賣出交易時，所得資金首先歸還投資者欠證券公司款項(xiàng)，余額留存在投資者信用賬戶中；在融券交易中，投資者買入證券返還給證券公司并支付融券費(fèi)用。
此外，投資者還可以按照合同約定直接用現(xiàn)有資金、證券償還對證券公司的融資融券債務(wù)。
9、結(jié)束融資融券交易：當(dāng)投資者全部償還證券公司的融資融券債務(wù)后，投資者可將其信用賬戶中的剩余資產(chǎn)轉(zhuǎn)入其普通賬戶。
7. 房地產(chǎn) 資產(chǎn)證券化
ARS和REITs不同點(diǎn)：
1、兩者定義不同，ABS是資產(chǎn)抵押債券，REITs是房地產(chǎn)信托投資基金。
2、ABS 是你有房產(chǎn)，然后拿去做抵押，發(fā)型債券。REITs 是公募來錢之后去做房地產(chǎn)投資。
擴(kuò)展資料：
一、資產(chǎn)證券化的種類范圍
⒈根據(jù)基礎(chǔ)資產(chǎn)分類。
根據(jù)證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)不同，可以將資產(chǎn)證券化分為不動產(chǎn)證券化、應(yīng)收賬款證券化、信貸資產(chǎn)證券化、未來收益證券化（如高速公路收費(fèi)）、債券組合證券化等類別。
⒉根據(jù)資產(chǎn)證券化的地域分類。
根據(jù)資產(chǎn)證券化發(fā)起人、發(fā)行人和投資者所屬地域不同，可將資產(chǎn)證券化分為境內(nèi)資產(chǎn)證券化和離岸資產(chǎn)證券化。
⒊根據(jù)證券化產(chǎn)品的屬性分類。
根據(jù)證券化產(chǎn)品的金融屬性不同，可以分為股權(quán)型證券化、債券型證券化和混合型證券化。
二、 REITs 分類方法
1、根據(jù)組織形式，REITs 可分為公司型以及契約型兩種。
公司型 REITs 以《公司法》為依據(jù)，通過發(fā)行 REITs 股份所籌集起來的資金用于投資房地產(chǎn)資產(chǎn)，REITs具有獨(dú)立的法人資格，自主進(jìn)行基金的運(yùn)作，面向不特定的廣大投資者籌集基金份額，REITs 股份的持有人最終成為公司的股東。
契約型 REITs 則以信托契約成立為依據(jù)，通過發(fā)行受益憑證籌集資金而投資于房地產(chǎn)資產(chǎn)。契約型 REITs 本身并非獨(dú)立法人，僅僅屬于一種資產(chǎn)，由基金管理公司發(fā)起設(shè)立，其中基金管理人作為受托人接受委托對房地產(chǎn)進(jìn)行投資。
二者的主要區(qū)別在于設(shè)立的法律依據(jù)與運(yùn)營的方式不同，因此契約型 REITs 比公司型 REITs 更具靈活性。公司型 REITs 在美國占主導(dǎo)地位，而在英國、日本、新加坡等地契約型 REITs 則較為普遍。
2、根據(jù)投資形式的不同，REITs 通?？杀环秩悾簷?quán)益型、抵押型與混合型。
權(quán)益型 REITs 投資于房地產(chǎn)并擁有所有權(quán)，權(quán)益型 REITs 越來越多的開始從事房地產(chǎn)經(jīng)營活動，如租賃和客戶服務(wù)等，但是 REITs 與傳統(tǒng)房地產(chǎn)公司的主要區(qū)別在于，REITs 主要目的是作為投資組合的一部分對房地產(chǎn)進(jìn)行運(yùn)營，而不是開發(fā)后進(jìn)行轉(zhuǎn)售。
抵押型 REITs 是投資房地產(chǎn)抵押貸款或房地產(chǎn)抵押支持證券，其收益主要來源是房地產(chǎn)貸款的利息。
混合型 REITs 顧名思義是介于權(quán)益型與抵押型REITs 之間的，其自身擁有部分物業(yè)產(chǎn)權(quán)的同時也在從事抵押貸款的服務(wù)。市場上流通的 REITs 中絕大多數(shù)為權(quán)益型，而另外兩種類型的 REITs 所占比例不到 10%，并且權(quán)益型 REITs 能夠提供更好的長期投資回報與更大的流動性，市場價格也更具有穩(wěn)定性
8. 房地產(chǎn)金融資產(chǎn)證券化
房地產(chǎn)金融有廣義和狹義之分，廣義的房地產(chǎn)金融，是與房地產(chǎn)活動有關(guān)的一切金融活動。狹義的房地產(chǎn)金融表現(xiàn)為一些具體的金融形式，如對房地產(chǎn)銀行發(fā)行債券，成立住房儲蓄機(jī)構(gòu)，安排房地產(chǎn)企業(yè)和基金上市，成立按揭類的證券公司，抵押貸款證券化等等。一種看法認(rèn)為，房地產(chǎn)金融最簡單的含義就是房地產(chǎn)資金的融通，其實(shí)，房地產(chǎn)資金的融通不等于房地產(chǎn)金融，融資是房地產(chǎn)金融的一個主要方面，它包括房地產(chǎn)信貸融資、房地產(chǎn)股本融資、房地產(chǎn)債券融資和運(yùn)用信托方式融資等。房地產(chǎn)金融除了融資功能還有許多其他的金融功能，如房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券、房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)?。我國目前的房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀，還沒有形成真正意義上的房地產(chǎn)金融?！ 》康禺a(chǎn)金融的特點(diǎn) (一)集中性 房地產(chǎn)是大宗商品，不僅表現(xiàn)在它的面積和體積上，而且表現(xiàn)在它所包含的價值上。房地產(chǎn)相對于絕大多數(shù)商品而言其單件價值大，一幢房屋一般來講少則十幾萬，幾十萬，多則數(shù)千萬，甚至上億元。因此，無論是在房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)環(huán)節(jié)，還是流通環(huán)節(jié)，都必須有巨額的資金投入。因此，在房地產(chǎn)金融活動中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)流通貸款或者房地產(chǎn)消費(fèi)貸款，都必須有金融機(jī)構(gòu)的參與和穩(wěn)定充裕的信貸資金來源。在國外，房地產(chǎn)資金的融通通常由專門金融機(jī)構(gòu)(如美國聯(lián)邦住宅儲蓄銀行、巴西住宅銀行、日本住宅金融公庫等)來從事?！ ?二)資金周轉(zhuǎn)期長 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)需經(jīng)過取得土地并進(jìn)行開發(fā)，完成“三通一平”或“七通一平”，再進(jìn)行建筑施工、(裝修)、竣工驗(yàn)收等一系列復(fù)雜且耗時長的過程。相對于其他商品的生產(chǎn)周期來說，房地產(chǎn)開發(fā)所需時間更長，短則一年、二年，長則好幾年。在流通領(lǐng)域，建成后的房屋因其價值大，購買者往往無力一次性付清房款，常采用分期付款方式購房;若采用房屋租賃方式收回投入資金，則資金回收周期更長。因此，房地產(chǎn)的資金運(yùn)用從投入到產(chǎn)出，快則幾年，慢則十幾年，甚至幾十年才能全部收回?！ ?三)資金運(yùn)動固定性 房和地在物質(zhì)形態(tài)上是連為一體和不可分割的。由于土地不能移動，因而房地產(chǎn)固定在某一場所，不能移動，通常也稱為不動產(chǎn)。在交換上，它既不能發(fā)生空間位置的移動，也不存在物流，它的流轉(zhuǎn)只是權(quán)屬關(guān)系的變更。因此，房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)都是在同一地域位置上依次完成的。這就決定了房地產(chǎn)資金的投人、形態(tài)的轉(zhuǎn)換以及補(bǔ)償，都是在同一固定的位置上按順序進(jìn)行的?！ ?四)資金增值性 一方面，房地產(chǎn)資金能帶來收益即利息，這是房地產(chǎn)資金增值的一種表現(xiàn)。房地產(chǎn)資金的增值是社會再生產(chǎn)的結(jié)果，是物質(zhì)生產(chǎn)者的勞動創(chuàng)造。在社會再生產(chǎn)過程中，資金通過形態(tài)改變使最終點(diǎn)的貨幣量大于起始點(diǎn)的貨幣量，就是資金運(yùn)動所帶來的增值。房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程中資金不斷地運(yùn)動，就能實(shí)現(xiàn)一次又一次增值。另一方面，土地是不可再生的資源，也是人類生產(chǎn)與生活的基本要素，隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，對房地產(chǎn)的需求將日益增加，使得房地產(chǎn)會日益稀缺，房地產(chǎn)價格也會不斷上漲。因此金融機(jī)構(gòu)為了使自身的貨幣資產(chǎn)得到保值和增值，也樂于進(jìn)行房地產(chǎn)投資或從事房地產(chǎn)信貸活動?！ ?五)風(fēng)險性 在房地產(chǎn)金融活動中，由于存在事先無法預(yù)料或雖能預(yù)料但難以避免的諸因素，有可能使預(yù)期的房地產(chǎn)收益與實(shí)際的房地產(chǎn)金融收益相背離，因而存在產(chǎn)生資金損失的風(fēng)險。房地產(chǎn)資金的融通大多數(shù)是中長期融資，從資金投入到收回期限一般較長，在這個投人產(chǎn)出過程中，如果融出的資金難以收回，就會產(chǎn)生房地產(chǎn)金融風(fēng)險。這種風(fēng)險主要來自以下四個方面，即：政策風(fēng)險、決策風(fēng)險、自然風(fēng)險、和財(cái)務(wù)風(fēng)險。如政策的改變可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場和金融市場產(chǎn)生不同于投9資決策時所預(yù)料的情況，或者由于投資決策原本就存在錯誤，因而無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期的投資收益，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)融通的資金無法完全收回;又如各種突發(fā)性的自然災(zāi)害(地震、洪水、火災(zāi)等)發(fā)生，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目遭到嚴(yán)重破壞甚至不復(fù)存在，從而難以收回融出的房地產(chǎn)資金;此外，在房地產(chǎn)金融活動中，由于種種原因，致使債務(wù)人不能償還貸款本息，或者證券發(fā)行者到期不能償付本息，也會發(fā)生房地產(chǎn)金融財(cái)務(wù)風(fēng)險。 房地產(chǎn)金融的作用 房地產(chǎn)金融在國民經(jīng)濟(jì)和人們?nèi)粘Ｉ钪械牡匚慌c作用日益突出。房地產(chǎn)金融行為對個人住房、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營和經(jīng)濟(jì)市場的有效性有著直接的影響。房地產(chǎn)業(yè)所需要的大量資金以及房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)用的“財(cái)務(wù)杠桿原理”決定了房地產(chǎn)資金不可能單純依賴開發(fā)商的自有資金，必須依靠金融工具融資?！ ?一)為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營提供了資金保障 首先，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程大致要經(jīng)過土地購買、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、房產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)經(jīng)營四個主要的階段。這四個階段緊密相聯(lián)，環(huán)環(huán)相扣，資金成為銜接各個環(huán)節(jié)的關(guān)鍵因素。另外，房地產(chǎn)的生產(chǎn)周期長，資金需求密集，資金供需間存在時間差。解決這個時間差，就需要金融支持。我國房地產(chǎn)金融在金融總量中所占的比例越來越高，2005年底房地產(chǎn)貸款達(dá)到3.07萬億元，占金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額的14.84%，占GDP的比率為16.75%;商業(yè)性個人住房貸款余額為1.84萬億元，占金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額的8.9%。占GDP的比率為10%。房地產(chǎn)金融的健康穩(wěn)定對房地產(chǎn)系統(tǒng)的健康穩(wěn)定至關(guān)重要?！ ∑浯?，從金融業(yè)的發(fā)展來看，房地產(chǎn)對于金融業(yè)的運(yùn)作，包括業(yè)務(wù)拓展和利潤生成均具有十分重要的意義。房地產(chǎn)作為一種不動產(chǎn)，具有保值和增值的特點(diǎn)，這就使得房地產(chǎn)成為金融行業(yè)的理想抵押品。 再次，從金融市場固有的功能來看，聚資功能、配置功能和宏觀調(diào)控功能都促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?！ 〗鹑诘木圪Y功能起著資金“蓄水池”的作用。它將一些部門、一些經(jīng)濟(jì)單位在一定時間內(nèi)暫時閑置的、相對零散的資金集中在一起，以滿足大規(guī)模的投資需求。特別是為企業(yè)發(fā)展提供大額投資，為政府部門進(jìn)行大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與公共支出提供資金來源。在金融市場上，資金需求者可以很方便地通過直接或問接的融資方式獲取資金，資金供應(yīng)者可以通過多種形式的金融工具，選擇適合自己收益與風(fēng)險偏好的流動性需求投資，以實(shí)現(xiàn)資金效益最大化?！ 〗鹑谑袌鰧①Y源從低效率利用的部門轉(zhuǎn)移到高效率的部門，使一個社會的經(jīng)濟(jì)資源能最有效地配置在效率最高或效用最大的用途上，實(shí)現(xiàn)稀缺資源的合理配置和有效利用。根據(jù)風(fēng)險偏好的不同，風(fēng)險厭惡程度較高的人利用各種金融工具把風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給風(fēng)險厭惡程度較低的人，以實(shí)現(xiàn)風(fēng)險的再分配。 金融市場的存在及發(fā)展為政府實(shí)施宏觀調(diào)控創(chuàng)造了條件，貨幣政策的三大傳統(tǒng)手段，即法定存款準(zhǔn)備金，貼現(xiàn)率，公開市場業(yè)務(wù)的實(shí)施都是以金融市場為載體。金融市場既提供貨幣政策實(shí)施的信息，也為政府部門收集分析經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況制定政策提供決策依據(jù)。 在發(fā)達(dá)的金融市場，房地產(chǎn)金融發(fā)揮著信貸和融通資金的職能，以補(bǔ)充再生產(chǎn)過程中對資金的需求，保證房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營資金的投入產(chǎn)出良性循環(huán)。
9. 房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的概念
所謂房地產(chǎn)證券化，就是將房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)變成有價證券形式。房地產(chǎn)證券化把投資者對房地產(chǎn)的直接物權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟凶C券性質(zhì)的權(quán)益憑證，即將直接房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化為證券投資。從理論上講，房地產(chǎn)證券化是對傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資的變革。它的實(shí)現(xiàn)與發(fā)展，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)和有價證券可以有機(jī)結(jié)合。房地產(chǎn)證券化實(shí)質(zhì)上是不同投資者獲得房地產(chǎn)投資收益的一種權(quán)利分配，是以房地產(chǎn)這種有形資產(chǎn)做擔(dān)保，將房地產(chǎn)股本投資權(quán)益予以證券化。其品種可以是股票、可轉(zhuǎn)換債券、單位信托、受益憑證等等。
